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Cambiar de hipoteca variable a fija: novación, subrogación y costes

Si tu hipoteca variable te ha subido y quieres una cuota estable, tienes tres caminos legales para cambiarla. Ninguno exige vender la casa ni pedir una hipoteca nueva desde cero, y los tres tienen costes muy distintos.

Las tres vías

1. Novación: negociar con tu banco

Es modificar tu contrato actual con la misma entidad: cambiar de variable a fija, ajustar el diferencial o el plazo. Es la vía más rápida y barata, porque no hay que cancelar nada. Suele implicar una comisión de novación (limitada por ley y muchas veces negociable hasta cero), y a veces una tasación nueva.

Ventaja: tu banco te conoce y prefiere conservarte antes que perderte. Inconveniente: negocias sin competencia, así que la oferta rara vez es la mejor del mercado si no llevas otra encima de la mesa.

2. Subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco

Otro banco «compra» tu préstamo y pasa a ser tu acreedor con las condiciones nuevas. La ley española lo regula expresamente y limita las comisiones. Tu banco actual tiene derecho a igualar la oferta (lo que se llama la «enervación»), así que a menudo el simple hecho de pedir una subrogación desemboca en una novación ventajosa.

Costes habituales: tasación (entre 250 y 600 €) y, si procede, la compensación por subrogación. Los gastos de notaría y registro los asume el banco nuevo.

3. Cancelar y firmar una hipoteca nueva

Es la opción más cara: cancelas la hipoteca actual (con su compensación por amortización anticipada) y firmas otra, con todos sus gastos. Solo compensa cuando quieres cambiar cosas que una subrogación no permite, como ampliar capital o cambiar de titulares.

¿Compensa cambiarse? La cuenta que hay que hacer

El cálculo tiene tres piezas:

1. Lo que ahorras al mes con el tipo nuevo, multiplicado por los meses que te quedan.
2. Lo que te cuesta el cambio: comisiones + tasación.
3. El riesgo que eliminas, que no es dinero pero vale: saber que tu cuota no se moverá.

Una regla práctica: si el plazo restante es corto (menos de 8-10 años), el cambio rara vez compensa en euros, porque quedan pocos intereses que ahorrar y los costes fijos pesan mucho. Si te quedan más de 15 años, una diferencia de medio punto ya suele justificar el trámite.

La forma honesta de decidirlo es comparar los intereses totales restantes de ambos escenarios, no las cuotas. Crea en el simulador un escenario «mi hipoteca variable ahora» y otro «fija al X %» con tu capital y plazo reales: la fila de intereses totales te dirá la diferencia. Luego réstale los costes del cambio.

Fija, variable o mixta: qué elegir al cambiar

Al cambiarte no estás obligado a irte a una fija. La mixta (unos años fijos y luego variable) suele tener el tipo fijo más barato del mercado y encaja bien si lo que te preocupa es el corto plazo o piensas amortizar fuerte en los próximos años. Puedes ver las tres opciones comparadas en la guía sobre hipoteca fija, variable o mixta.

El momento importa

Dos avisos prácticos. Primero: los bancos ajustan sus ofertas de tipo fijo según sus propias previsiones, así que la oferta que veas hoy puede no estar dentro de tres meses, para bien o para mal. Segundo: si tu revisión está cerca, haz números antes de que se aplique, porque la cuota nueva puede cambiar tu percepción del cambio; y si vas a amortizar capital, hacerlo antes de la revisión reduce la base sobre la que se recalcula la cuota.

Documentación que te pedirán

• Escritura de la hipoteca actual y último recibo.
• Certificado de deuda pendiente (lo emite tu banco actual).
• Nóminas recientes, declaración de la renta y vida laboral.
• Nota simple del registro y, casi siempre, una tasación nueva.

Información general. Las condiciones concretas, comisiones y límites dependen de tu contrato y de la entidad; consúltalos con tu banco antes de tomar una decisión.

Última actualización: 25 de septiembre de 2026. Contenido informativo; no constituye asesoramiento financiero.