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Cómo se calcula la revisión de una hipoteca variable (con ejemplo)

Cada 6 o 12 meses recibes una carta del banco con tu nueva cuota. No es magia ni criterio del banco: es una fórmula fija que puedes reproducir tú mismo. Te la explicamos con un ejemplo real.

1. El tipo de interés: Euríbor + diferencial

Tu escritura fija dos cosas: el índice de referencia (casi siempre el Euríbor a 12 meses) y un diferencial (por ejemplo, +0,99). En cada revisión, el tipo de interés nominal (TIN) que pagarás hasta la siguiente es simplemente la suma de ambos. Si el Euríbor oficial es 2,954 % y tu diferencial 0,99, pagarás un 3,944 % anual.

El detalle que marca la diferencia es qué mes de Euríbor se usa. Lo habitual es el último publicado antes de la fecha de revisión, es decir, el del mes anterior; algunas escrituras usan el de dos meses antes. Consulta la cláusula "tipo de interés variable" de tu contrato para saber el tuyo.

2. La fórmula: sistema francés

Las hipotecas en España se amortizan por el sistema francés: cuota constante entre revisiones, con una parte de intereses que va bajando y una parte de capital que va subiendo. La cuota mensual se calcula así:

Cuota = Capital pendiente × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

donde i es el tipo anual dividido entre 12 (en tanto por uno) y n son los meses que quedan hasta el final del préstamo. Fíjate en que se usa el capital que debes hoy y los meses que faltan, no las cifras originales de la escritura.

3. Ejemplo con números

Supón que te quedan 150.000 € de capital, 22 años (264 meses), diferencial 0,99 y revisión anual en diciembre. En la revisión anterior se aplicó un Euríbor del 2,217 %, así que has pagado un 3,207 % y una cuota de 792,72 €.

1. Nuevo tipo: 2,954 % (Euríbor de noviembre) + 0,99 = 3,944 %.
2. Tipo mensual: 3,944 / 100 / 12 = 0,003287.
3. Cuota: 148.800 € (lo que quedará en diciembre) × 0,003287 / (1 − 1,003287⁻²⁶²) ≈ 850 €.

Resultado: la cuota sube unos 57 € al mes (≈ 690 € al año). Y ojo al desglose de esa primera cuota nueva: unos 490 € son intereses y solo unos 360 € amortizan capital. Con el tiempo esa proporción se invierte, siempre que el tipo no vuelva a subir.

4. Qué pasa después de la revisión

La cuota queda fija hasta la siguiente revisión (6 o 12 meses después), momento en que se repite el cálculo con el Euríbor de entonces y el capital que quede. Por eso una hipoteca variable "sigue" al Euríbor con retraso: una subida del índice hoy la notarás en tu próxima revisión, no antes.

Errores comunes al intentar calcularlo

• Usar el Euríbor diario en lugar de la media mensual oficial.
• Usar el plazo original (30 años) en vez de los meses que realmente quedan.
• Olvidar las bonificaciones: si tienes nómina, seguros o tarjetas domiciliadas, el diferencial puede ser menor (o mayor si dejas de cumplir las condiciones).
• Cláusulas suelo o techo: si tu contrato las tiene, limitan el tipo aplicable.

El simulador de esta web hace exactamente este cálculo con la serie oficial del Banco de España, así que puedes comprobar la carta del banco antes de que llegue.

Contenido informativo. No constituye asesoramiento financiero; consulta las condiciones concretas de tu contrato con tu entidad.