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TIN, TAE, bonificaciones y comisiones: qué mirar al comparar

Cuando comparas hipotecas te encontrarás dos porcentajes que no significan lo mismo, más una lista de comisiones que casi nadie lee. Entender la diferencia es lo que separa una oferta buena de una que solo lo parece.

TIN: el precio del dinero

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco cobra por prestarte el dinero, sin nada más. Es el número que se usa para calcular tu cuota: en una hipoteca variable, TIN = Euríbor + diferencial. Si el Euríbor está en el 2,954 % y tu diferencial es 0,99, tu TIN es 3,944 %.

El TIN es imprescindible para el cálculo, pero no sirve para comparar ofertas, porque ignora todo lo demás que pagas.

TAE: el coste real

La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más las comisiones y gastos obligatorios, repartidos a lo largo de la vida del préstamo y expresados como porcentaje anual. Por eso la TAE siempre es igual o mayor que el TIN.

La TAE es el número que los bancos están obligados a publicar y el único que permite comparar dos ofertas de forma justa. Pero tiene dos trampas que conviene conocer:

• En las hipotecas variables la TAE es una estimación. Como nadie sabe dónde estará el Euríbor dentro de 20 años, la ley obliga a calcularla suponiendo que el índice se mantiene constante. Por eso verás «TAE Variable»: es un escenario, no una promesa.
• No incluye lo que no es obligatorio. Si el seguro de hogar que te venden no es condición del préstamo, queda fuera de la TAE aunque acabes pagándolo.

Las bonificaciones: el diferencial con letra pequeña

Casi todas las ofertas tienen dos diferenciales: uno «sin bonificar» y otro más bajo si contratas productos del banco. Los típicos son domiciliar la nómina, un seguro de hogar, un seguro de vida, una tarjeta con un gasto mínimo anual o un plan de pensiones.

La cuenta que hay que hacer es sencilla pero casi nadie la hace: compara lo que te ahorra la bonificación con lo que cuestan los productos. Bajar el diferencial 0,50 puntos sobre 150.000 € y 25 años ahorra unos 42 € al mes; si los seguros vinculados cuestan 600 € al año (50 € al mes), el ahorro real es de 8 € mensuales, y encima quedas atado. A veces compensa y a veces no: depende del precio de los seguros y de si ya los tenías contratados igualmente.

Dos detalles importantes: si dejas de cumplir una condición (por ejemplo, te quedas sin nómina domiciliada), el banco sube tu diferencial en la siguiente revisión; y desde la ley hipotecaria de 2019 el banco no puede obligarte a contratar sus seguros, solo a tener la cobertura, así que puedes llevar una póliza equivalente de otra compañía.

Las comisiones que debes mirar

• Comisión de apertura: un porcentaje del capital al firmar. Muchas hipotecas ya no la cobran; es negociable.
• Compensación por amortización anticipada: limitada por ley. En variables, máximo 0,25 % durante los 3 primeros años (o 0,15 % durante los 5 primeros, según lo pactado) y 0 % después. En fijas, hasta 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después. Además, solo pueden cobrarla si el banco demuestra pérdida financiera.
• Comisión por subrogación o novación: lo que cuesta cambiar de banco o modificar las condiciones. También está limitada por ley.
• Gastos de tasación: los paga el cliente. El resto de gastos de constitución (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados) los asume el banco desde 2019.

Cómo comparar dos ofertas en cinco minutos

1. Apunta el TIN y la TAE de cada una, y si es fija, variable o mixta.
2. Suma el coste anual real de las vinculaciones de cada oferta y réstalo del ahorro que produce la bonificación.
3. Calcula la cuota y los intereses totales de cada escenario con el simulador, poniendo el mismo capital y plazo en las tres.
4. Para las variables, repite el cálculo con el Euríbor un punto más alto. Si esa cuota te resulta incómoda, la oferta no es para ti por barata que parezca hoy.

Y una regla que ahorra disgustos: compara siempre la misma hipoteca a igual plazo. Alargar el plazo baja la cuota y hace que cualquier oferta parezca mejor, pero dispara los intereses totales.

Última actualización: 25 de septiembre de 2026. Contenido informativo; no constituye asesoramiento financiero.